Rechten ontstaan tijdens de pacht. Wat kan de verpachter verwachten?

In de afgelopen jaren hebben veel verpachters zich in een pachtovereenkomst of in de bijbehorende algemene voorwaarden ingedekt voor de situatie dat lopende de pachtovereenkomst er nieuwe rechten ontstaan op basis van nationale of Europese regelgeving. De verpachter wenst deze rechten bij het einde van de pacht te behouden of is van mening dat deze doorgegeven moeten worden aan een opvolgende pachter. Pachtovereenkomsten of in algemene voorwaarden bevatten bepalingen die inhouden dat, wanneer tijdens de duur van de overeenkomst, rechten in welke vorm dan ook  zullen ontstaan die samenhangen met het gebruik van het gepachte deze rechten, hoe ook genaamd, aan het eind van de overeenkomst aan de verpachter toekomen, of op verzoek van de verpachter moeten worden doorgegeven aan de opvolgende pachter.

Deze bepaling is in de afgelopen jaren door verpachters ingeroepen om betalingsrechten aan zich te kunnen houden die met het gepachte samenhangen.

Interessant wordt ook de vraag of de verpachters zich op een dergelijke bepaling kunnen beroepen als het gaat om de fosfaatrechten.

Met betrekking tot de betalingsrechten heeft de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 27 november 2018 een belangrijke uitspraak gedaan. Het Hof is van oordeel dat niet alleen gekeken moet worden naar de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Dus de letterlijke tekst. De uitleg dient te geschieden aan de hand van de zogenaamde Haviltex maatstaf. Dat betekent dat van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Met andere woorden: wat hebben ze bedoeld? Daarbij moet naar alle omstandigheden van het concrete geval gekeken worden. Er moet beoordeeld worden aan de hand van maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

In deze zaak waren de verpachtster en de pachters het niet met elkaar eens over de wijze van totstandkoming van de bepaling op grond waarvan deze rechten toe zouden komen aan de verpachter. Het Hof vindt de bepaling onduidelijk en ruim geformuleerd en daardoor voor meerdere uitleg vatbaar. Verder houdt het Hof rekening met het feit dat toeslagrechten volgens rechtspraak altijd toekwamen aan de pachter en het Hof ziet geen reden om hier anders over te denken bij betalingsrechten. Uit de uitspraak kunnen we afleiden dat het Hof een duidelijke en uitdrukkelijke bepaling die voor de pachter kenbaar en “klip en klaar” is, verlangt.

Het betreft hier overigens een uitspraak in kort geding. Het is niet uitgesloten dat in een bodemprocedure anders zou worden geoordeeld.

Desalniettemin zullen verpachters die rechten voor zichzelf willen behouden, in dit geval betalingsrechten, dit uitdrukkelijk, duidelijk en voor één uitleg vatbaar moeten formuleren. Anders lopen zij het risico dat de rechter hen in het ongelijk stelt.

Er is nog geen rechtspraak over de vraag of verpachters aanspraken kunnen maken op fosfaatrechten bij het einde van de pacht. Daaromtrent loopt een proefprocedure. Er wordt een uitspraak verwacht in het voorjaar van 2019.

Daarnaast is, meer in het algemeen de vraag of het partijen vrij staat te regelen wie bij het einde van de pacht aanspraken kan maken op fosfaatrechten. Het wachten is op een arrest van het Hof.

Mocht het zo zijn dat verpachters zich de aanspraak op fosfaatrechten kunnen voorbehouden,  zij dit wel uitdrukkelijk zullen moeten regelen in het contract. Gelet op bovenstaande uitspraak van het Hof van 27 november 2018 moet ervan worden uitgegaan dat een algemene omschrijving niet toereikend is.

Neem voor vragen contact op met ondergetekende.

Charles van Mierlo